Na téma prodeje bytů v Brně byla zejména v posledních dvou letech napsána celá řada více či méně fundovaných textů a rozmanitých analýz. Není divu. Realitní trh v jedné z největších tuzemských aglomerací nedá spát makléřům, ekonomům, investorům a samozřejmě ani „obyčejným“ lidem, kteří by si ve městě rádi nějakou nemovitost pořídili. Pokud jste podobně jako někteří z analytiků také očekávali, že celosvětový ekonomický útlum způsobený pandemií nemoci COVID-19 přispěje k poklesu cen domů a bytů, případně jejich dlouholeté zdražování alespoň zastaví, dnes vidíte, že jste se mýlili. Souběh mnoha faktorů, na které se dnes společně podíváme, má na cenovou hladinu nemovitostí vliv zcela opačný. A predikce nejbližšího vývoje? O tu se také pokusíme.
Prodej bytů v Brně – trh se lehce proměnil
Jak vyplývá z dostupných statistik, trh s rezidenčními nemovitostmi v Brně funguje v podstatě srovnatelným způsobem jako před vypuknutím „covidové“ pandemie. Co to znamená? Nabídka bytů je stále poměrně omezená a ceny kvapem rostou. Došlo-li k určité změně, pak jedině na straně poptávky. Ta však v rozporu s většinovým očekáváním spíše vzrostla a do jisté míry se také proměnila struktura kupujících. Mezi nimi stoupl podíl „ryzích investorů“. Nakupují přitom jak jedinci z řad Čechů, kteří si nejčastěji pořizují jednu či dvě nemovitosti, tak velcí hráči v podobě fondů. Trend, kdy se lidé tímto způsobem snaží ochránit své úspory, je patrný obzvláště nyní, kdy výrazně sílí inflace. Pokud jde o investiční fondy, ty hledají zajímavé příležitosti snad ve všech lukrativních lokalitách naší země. Nakupují byty ve velkém, což se s ohledem na fakt, že se vlastnické bydlení pomalu stává luxusem a roste počet těch, kteří jsou odkázáni na život v nájmu, jeví jako rozumná strategie.
135 tisíc/m2 podlahové plochy v Bronxu?
Aby nedošlo k nedorozumění, hovoříme-li nyní o Bronxu, máme na mysli lokalitu v centru Brna, která se navzdory donedávna nevalné pověsti stává jednou z nejdražších ve městě. Metr čtvereční v novostavbě se zde aktuálně nabízí v průměru téměř za 135 tisíc korun! Garsonka o třiceti metrech vás zde může vyjít až na 4,5 milionu. A tak zatímco ve třetím čtvrtletí zdražily brněnské byty meziročně zhruba o třetinu na nějakých 95 tisíc Kč/m2, u novostaveb činí tento nárůst dokonce 40 %. Pokud jde o ceny nemovitostí, Brno rychle dotahuje doposud zdaleka nejdražší Prahu. Pro toho, kdo zde byt nebo dům už vlastní, je to jistě příjemná zpráva. Naopak pro někoho, kdo v metropoli jižní Moravy potřebuje bydlet, spíše menší katastrofa. Ukázku z nabídky můžete ostatně vidět v tabulce.
Jaké byty lze v Brně pořídit? (11/2021)
| Dispozice | Lokalita | Detaily | Výměra (m2) | Cena (v milionech Kč) |
| 1+kk | Lesná | Panel (7. patro) | 24 | 3,50 |
| 1+kk | Zábrdovice | Cihla (2. patro) | 29,9 | 3,70 |
| 2+kk | Líšeň | Cihla (1. patro) | 47 | 5,40 |
| 2+1 | Černá Pole | Cihla (1. patro) | 61 | 4,99 |
| 3+1 | Starý Lískovec | Panel (7. patro) | 65 | 5,83 |
| 3+kk | Židenice | Cihla (1. patro) | 82 | 7,99 |
Co žene ceny vzhůru
Hned v úvodu jsme slíbili, že si tak trochu posvítíme na hlavní příčiny neustálého zdražování bytů a rodinných domů a to zejména s ohledem na současnou extrémní situaci, kdy si zejména ve větších městech vlastní střechu nad hlavou nemůže dovolit už ani střední třída. Bez nadsázky lze hovořit o bytové krizi. Jak jsme se k ní ale propracovali? Které faktory k ní přispěly nejvíce? Dle našeho mínění to byly především tyto tři věci:
- Dlouhé roky slabé výstavby
- Rostoucí investiční poptávka
- Soubor faktorů zapříčiněných pandemií
Odkud se vzala bytová krize?
Dlouhé roky slabé výstavby jsou zřejmě jednou z nejzásadnějších příčin dnešní složité situace na trhu s bydlením a netýká se to pochopitelně pouze Brna. Jde o problém celé naší země. Zejména mezi developery převažuje názor, že má dlouhodobě poddimenzovanou výstavbu na svědomí zastaralé územní plánování a hlavně pak přebujelá byrokracie ztělesněná zdlouhavým povolovacím řízením. A je tu také již zmiňovaná investiční poptávka, která přispívá k cenovému růstu u rezidenčních nemovitostí velmi významně; a to zejména v posledních dvou až třech letech, kdy byty zakoupené tzv. „na investici“, tvoří v některých regionech i více než třetinu z celkových prodejů. A vliv pandemie? Ten je rovněž dobře patrný a do jisté míry souvisí s předchozím faktorem. Ekonomické problémy způsobené pandemií COVIDU-19 mimo jiné způsobily „inflační paniku“ a podíl investičních nákupů v souvislosti s tím ještě vzrostl. Uložit peníze do nemovitosti je zkrátka považováno za rozumný krok. Obzvláště pak z dlouhodobějšího hlediska.
Co pomine a co přetrvá?
K potížím způsobeným pandemií patří také nebývalé zdražování stavebních materiálů nebo nedostatek zahraničních dělníků, na jejichž práci tuzemský stavební sektor do velké míry závisí. To jsou však věci, které dříve či později pominou a situace se vrátí více méně k normálu. Aby však byla vůbec nějaká šance na to, že bude bydlení v České republice v budoucnu cenově dostupnější, je třeba více stavět. A to mnohem více. Nicméně faktory komplikující rozsáhlejší výstavbu nás budou provázet ještě roky. Přestože byl nový stavební zákon, který by měl odstranit řadu byrokratických překážek, před nedávnem schválen, už se chystá jeho revize. A to ještě ani nevstoupil v platnost! Plánované zjednodušení výstavby může tedy navzdory všem očekáváním poněkud drhnout. Také proto se přinejmenším v několika nejbližších letech zřejmě levnějšího bydlení nedočkáme. Ale kdo ví?
Věříte v pozitivní efekt rozsáhlejší výstavby bytů na cenovou hladinu bydlení v České republice? A vlastníte nějakou nemovitost, nebo se vás bytová krize bezprostředně dotýká?